雷达证券万科冰雪业务“断舍离”

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　　“公司将继续落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化、战略引战、扩大合作等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。”8月下旬，万科（000002.SZ）管理层在接受投资者调研时曾作出上述表态。

　　就在近日，香港中旅（0308.HK）公告收购万科旗下吉林省松花湖国际度假区开发有限公司（以下简称“松花湖公司”）的75%股权，以及北京万冰雪体育有限公司（以下简称“北京万冰雪”）的75%股权。公告显示，松花湖公司持有吉林省松花湖滑雪度假区（以下简称“松花湖度假区”），经营松花湖滑雪场、西武王子大饭店、商业街等；北京万冰雪累计管理9家雪场，以雪场开发策划规划、建设咨询、滑雪教学等为核心业务。

　　《中国经营报》记者了解到，这是香港中旅收购的第一个大型滑雪场项目，其将以轻重结合的模式运营，实现“头部冰雪项目+专业人才梯队+冰雪资源生态”的一体化综合布局。

　　不过，香港中旅方面尚未透露上述交易的具体金额，仅表示项目整体具有较高的战略意义，出售冰雪业务核心资产的万科方面则未对该笔交易公开表态。关于交易的最新进展及相关细节，香港中旅相关负责人对记者表示：“具体以上市公司公告为准。”截至发稿，万科方面未有回应。

　　香港中旅接盘

　　8月28日晚间，香港中旅公告2025年中期业绩，其中提到，8月26日，香港中旅与万科子公司长春万科房地产开发有限公司（以下简称“长春万科”）及相关方订立股权转让协议，收购长春万科持有的松花湖公司的75%股权，并收购万科酒店管理有限公司（万科子公司）持有的北京万冰雪的75%股权。

　　先于正式公告一步，香港中旅于8月26日在其官方微信公众号披露了收购万科冰雪业务相关资产的消息。

　　在香港中旅发布的文章中，该公司副总经理汪凡表示：“松花湖度假区具有成熟的客群、良好的服务标准体系，我们将着力将其进一步打造成国际知名的旅游度假目的地，成为中国冰雪旅游的新标杆。”同时，通过收购北京万冰雪，香港中旅将获得专业的冰雪人才队伍和资源体系。

　　据香港中旅方面介绍，松花湖度假区位于“雾凇之都，滑雪天堂”——冰雪名城吉林市。吉林地处北纬43°，与欧洲的阿尔卑斯山脉和北美的落基山同处于“冰雪黄金纬度带”，是世界上三大粉雪基地之一。松花湖度假区的滑雪面积达220公顷，共50条雪道、55公里长，主题式分区设计，初、中、高级雪道比例为国际黄金比例4∶4∶2，可同时满足1.5万人滑雪。该度假区自开业10年来，累计接待游客超过900万人。作为轻资产板块，北京万冰雪在2024—2025年雪季期间参与经营管理滑雪度假区（滑雪场）共计7家，累计运营115条雪道、390公顷滑雪面积，年接待近200万人次，同时参与经营管理滑雪学校11家。

　　香港中旅方面认为，此次收购将显著提升公司在休闲度假目的地的吸引力与核心竞争力，进一步巩固和扩大业务版图，优化业务结构，推动旅游业务高质量发展。

　　香港中旅隶属中国旅游集团旗下，成立于1992年7月，同年11月在香港挂牌上市，公司主要从事旅游景区及相关业务、旅游证件及相关业务、酒店业务、客运业务等。

　　其中，旅游景区及相关业务主要是在内地经营主题公园、景区、景区内的索道系统、滑雪设施、温泉中心、其他度假村、演艺及旅游物业发展。截至目前，香港中旅投资和参与运管的文旅景区项目超60家，其中5A景区17家、4A景区21家，涵盖国家级旅游区宁夏沙坡头景区、云南大理洱海生态廊道、新疆天山旅游走廊、广西德天跨国瀑布景区等，业务覆盖大西北、大西南地区。从现有项目看，香港中旅暂未涉足冰雪业务，在东北地区也未有布局。但其亦深知，东北地区具有丰富的冰雪资源、冰雪文化和冰雪IP，是“冬季旅游的核心引擎之一”。

　　对于收购万科旗下冰雪资产，香港中旅在公告中表示：“该项目符合公司城市及休闲度假产品的发展战略，是公司抢抓历史性机遇、培育新质增长极，积极布局冰雪经济的重要选择。”

　　事实上，香港中旅在2025年上半年出现亏损，公司营收同比下降8%至19.74亿港元，税前亏损800万港元（去年同期税前利润为1.65亿港元），股东应占亏损0.87亿港元，经营业务应占利润0.14亿港元，同比下降91%。上半年，公司由盈转亏主要是由于投资性物业公允价值随市场波动下降，香港中旅两家附属公司计提了减值。

　　其中，香港中旅的旅游景区及相关业务报告期内收入8.71亿港元，同比下降16%，应占亏损1.12亿港元。公司景区业务受消费分级、新产品及新项目不足、气候变化等因素影响，整体收入和利润同比均下降。

　　截至2025年6月30日，香港中旅总资产约251.84亿港元，股东应占权益为162.3亿港元。公司持有现金及银行结余约28.54亿港元，净现金为7.45亿港元。

　　万科继续“瘦身”

　　香港中旅寄予厚望的冰雪资产，亦承载着万科10余年的“冰雪梦”。

　　回溯至2011年，万科开始投资建设松花湖度假区。5年后，万科负责对北京石京龙滑雪场进行升级改造及运营管理。2017年1月，万科成立冰雪事业部，原万科冰雪BU（事业单元）首席执行官丁长峰曾表示：“万科遇上了行业千载难逢的机遇。”

　　2018年年初，万科与河北省张家口市崇礼区人民政府达成战略合作，开发滑雪度假目的地项目——崇礼汗海梁度假区；2018年8月，万科联合体正式中标北京2022年冬奥会和冬残奥会延庆赛区政府和社会资本合作（PPP）项目，参与北京冬奥会延庆赛区工程建设。

　　“冰天雪地也是金山银山”，是万科冰雪业务践行的理念。不过，理想很丰满，现实很骨感。丁长峰曾公开表示：“坦率来讲，中国现在的冰雪产业基本上不赚钱，也许日常的经营盈利是有的，但滑雪场是一个巨大的重资产的投资。”2018年7月，万科松花湖信托收益权资产支持专项计划（即ABS）发行，总规模10.59亿元，法定到期日为2029年4月25日。据后续披露，2017年11月1日—2018年12月31日，松花湖滑雪场共实现收入8779.5万元。不过，就在2020年4月27日，上述ABS提前终止，随后进行清算。

　　也就在2020年12月，万科撤销冰雪事业部，随后成立酒店及度假事业部，冰雪事业部业务和团队并入新的BU，由丁长峰出任新部门首席合伙人和总经理。

　　财报显示，2022—2024年，万科冰雪业务收入分别为2.8亿元、2.8亿元、3.1亿元，在万科业务大盘中收入占比极小。截至2024年年末，万科旗下山地和滑雪度假品牌V·SKI在2024—2025雪季运营松花湖度假区、北京石京龙滑雪场等6家室外滑雪场，运营管理1家室内滑雪场，并管理崇礼、洛阳、安吉和北京延庆4家滑雪场的滑雪学校。2024年接待80万人次，同比增长10%。

　　万科是行业内较早布局多元化业务的房企之一。不过，就在2024年4月，万科管理层在反思公司遭遇阶段性经营性困难时表示，公司布局的经营服务类业务在实际操作过程中存在步子过大、操之过急的问题。“转型业务超出我们资源匹配能力，过多占用了开发业务资金，规模过大也导致管理能力跟不上，经营目标未能按计划达成。”随后，万科宣布，除综合住宅/社区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，公司制定了“瘦身健体”一揽子方案。

　　财报显示，2024年及2025年上半年，万科分别完成54个、13个项目的大宗交易，涵盖办公、商业、酒店、公寓等业态，合计签约金额分别为259亿元、64.3亿元。

　　记者获悉，万科还于近期进行了组织调整，未来万科内部将分为“集团总部”“地区公司”“事业部”三类组织。其中，“事业部”负责各类经营服务业务的日常经营管理，输出专业的轻资产运营能力。与此同时，万科制定了新的5年战略规划，强调既要应对短期经营压力，也要布局长周期、多元协同发展路径。

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